宣布国家税收

2016年第18号

国家税收税收

“房地产开发公司出售自己开发的房地产项目

宣布收集和管理增值税的临时措施

国家税收政府制定了“房地产开发企业开发的房地产项目的收集和管理税收税的临时措施”，该企业现已宣布，并将于2016年5月1日生效。

特此宣布。

国家税收管理

2016年3月31日

房地产开发公司出售自己开发的房地产项目

收集和管理增值税的临时措施

第1章应用程序范围

第1条本法规是按照“财政部和国家政府对全面启动税收改革的试点税的通知”（金融和税收[2016]第36号）和当前有关增值税的相关规定的。

第2条该措施应适用于房地产开发商开发的房地产项目。

自我开发是指根据法律获得土地使用权的土地上的基础设施和房屋的建设。

第3条如果房地产开发企业以接管或继续开发的形式购买未完成的房地产项目更多公务员考试网题库就点击这里，并建立一个项目并以自己的名义出售，那么它是一个房地产项目，该项目由本措施规定，由本身出售和开发。

第2章一般纳税人收集管理

第1节销售

第4条：房地产开发企业中的一般纳税人（以下称为一般纳税人）应适用于一般税收计算方法，以计算税收，销售额应根据获得的总价格和额外价格支出以及扣除与当前销售房地产项目的土地价格后的余额进行计算。销售的计算公式如下：

销售=（所有价格和额外的价格费用 - 当前时期允许扣除土地价格）÷（1+11％）

第5条在当前期间扣除的土地价格应根据以下公式计算：

当前期间允许扣除的土地价格=（当前时期出售的房地产项目的建筑区域÷房地产项目中可供出售的建筑区域）×支付的土地价格

当前时期出售的房地产项目的建筑区是指与当前时期进行的增值税销售相对应的建筑区域。

可供出售房地产项目的建筑区域是指可在房地产项目中出售的总建筑区域，不包括支持公共设施的建筑区域，这些公共设施在出售房地产项目时尚未单独解决。

支付的土地价格是指直接支付给政府，土地管理部门或政府委托收取土地价格的单位。

第6条计算销售时，如果从所有价格和非价格支出中扣除土地价格，则应从省级或以上（包括省级）金融部门获得财务票据。

第7条普通纳税人应建立一个分类帐，以登记土地价格的扣除，土地价格的扣除不得超过纳税人支付的实际土地价格。

第8条：当普通纳税人出售自己开发的旧房地产项目时，他们可以选择采用简化的税收计算方法以5％的税率计算税率。一旦选择了一种简单的税收计算方法，税收计算方法就不得在36个月内更改为一般税收计算方法。

旧房地产项目是指：

（1）在2016年4月30日之前的“建筑项目建设许可”中指定合同开始日期的房地产项目；

（2）建筑项目的建设项目没有表示合同开始日期或未获得“建筑项目建设许可”，而是建筑项目合同中指定的建筑日期是在2016年4月30日之前。

第9条如果一般纳税人出售自己开发的旧房地产项目，则应根据简化的税收方法来计算税收，并且不得从相应的土地价格扣除销售额。

第2节预付税

第10条：当一般纳税人出售由预付款自己开发的房地产项目时，他们应在收到预付款时以3％的预付款税率预付款增值税。

第11条根据以下公式计算要预付的税款：

要缴纳的税款=预付款÷（1+适用的税率或收款利率）×3％

如果将常规税计算方法应用于税收计算方法，则应以11％的适用税率进行计算；如果将简单的税收计算方法应用于税收计算方法，则应以5％的收集率进行计算。

第十二条总纳税人应在获得预付款后的下个月将税收税率预付给主管的州税务局。

第3节输入税

第13条如果一名一般纳税人出售自己开发的房地产项目，并且拥有一般税收计算方法，简单的税收计算方法和增值税免税，但不能将无法扣除的投入税额分为“建筑项目施工许可”中指示的“建筑量表”的投入税额，则应根据“建筑规模”的构建规模划分。

不能扣除的输入税=在当前期间无法分配的总投入税（简单的税收计算和免税房地产项目建设规模÷房地产项目建设规模）

第4节纳税申报表

第14条如果一般纳税人出售自己开发的房地产项目，则应根据一般税收计算方法进行应税金额，应根据“赔偿为税收税收赔偿，以补偿增值税”的第45条规定的应纳税义务进行计算；应税金额应根据当前销售额和11％的适用税率计算。扣除预付税后，应宣布税收并支付给主管州税务局。可以将未投入的预付款税在下一个时期继续扣除。

第15条如果一般纳税人出售自己开发的房地产项目，则应根据“试点实施措施”第45条规定的应税时间计算税款，并根据当前销售和5％的收款利率计算当前应税金额。扣除预付税后，应在扣除预付税后向主管州税务机关宣布税。可以将未投入的预付款税在下一个时期继续扣除。

第5节发行发票

第16条当普通纳税人出售自己开发的房地产项目时，他们将自己发行增值税发票。

第17条如果一名普通纳税人出售自己开发的房地产项目，他们将在2016年4月30日之前向主管当地税务机关收取并宣布为主管的本地税务机关征收预付款。如果未发行商业税发票，他们可能会发出一般增值税发票，并且不会发出特别的增值税税。

第18条：一般纳税人在将自己开发的房地产项目出售给其他人时不得发出特殊的增值税发票。

第三章小规模纳税人收集和管理

第1节预付税

第19条如果房地产开发企业中的小规模纳税人（以下称为小规模纳税人）通过预付款出售自己的房地产项目，则在收到预付预付款时，他们应以3％的预付款支付增值税。

第20条根据以下公式计算要预付的税款：

要提前缴纳的税款=预付款÷（1+5％）×3％

第21条小规模的纳税人应在下个月获得主管国家税务局批准的预付款或税收付款期限的纳税申请期间向主管国家税务机关提取税款。

第2节纳税申报表

第22条：当小型纳税人出售自己开发的房地产项目时，他们应根据当前销售量计算当前的应税金额，并根据“试点实施措施”第45条规定的税收责任时间的收款率5％。扣除预付税后，他们应向主管州税务机关征税。可以将未投入的预付款税在下一个时期继续扣除。

第3节发行发票

第23条如果小规模纳税人出售自己开发的房地产项目，他们将自己发行普通的增值税发票。如果购买者需要特殊的增值税发票，则小型纳税人应代表他向主管州税务机构申请发行。

第24条如果小规模的纳税人出售自己开发的房地产项目，他们将在2016年4月30日之前收集并宣布向当地的本地税务机关收取预付款的商业税。如果未发出商业税发票，他们可能不得向其他人的代价征收一般增值税发票，并不适用特殊的增值税税。

第25条将自己开发给其他人开发的房地产项目的小规模纳税人不得申请特殊的增值税发票。

第4章其他问题

第26条当房地产开发公司出售自己开发的房地产项目时，应按照这些措施的规定进行预付费时填写“增值税预付税表”。

第27条如果房地产开发企业使用预付费税来抵消应纳税金额，则应将税款证书用作法律和有效证书。

第28条如果房地产开发企业出售自己开发的房地产项目，并且未根据这些措施的规定预付款或缴纳税款，则主管州税务局应按照“中华人民共和国税收和行政法”的规定处理。